Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei nº 3.999/2020, recentemente aprovado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC). A proposta insere-se no movimento de desjudicialização, que visa reduzir a sobrecarga do Poder Judiciário, promover soluções mais céleres e eficientes para os conflitos e aumentar a efetividade na tutela dos direitos.
Atualmente, a retomada da posse de um imóvel locado, em razão da falta de pagamento, costuma exigir o ajuizamento de ação devidamente acompanhada de uma caução real ou fidejussória correspondente ao valor de três meses de aluguel, conforme art. 59 da Lei n.º 8.245/91 (Lei do Inquilinato); o que torna o procedimento, muitas vezes, demorado e oneroso para as partes envolvidas.
A proposta legislativa busca alterar essa dinâmica, ao permitir que os proprietários reassumam a posse do imóvel sem a necessidade de um processo judicial prolongado, por um menor custo possível, desde que observados alguns requisitos legais. Além de tornar o procedimento mais ágil, menos burocrático e oneroso para os locadores, a medida também contempla salvaguardas aos direitos dos locatários.
Conforme a sistemática do PL nº 3.999/2020, diante do inadimplemento do locatário, o locador poderá promover a notificação extrajudicial por intermédio do Oficial de Registro de Títulos e Documentos, desde que comprove a existência do contrato de locação e a tentativa de negociação formal e escrita realizada, informando previamente ao locatário sobre a adoção do procedimento extrajudicial em caso de insucesso, concedendo-se ao inquilino prazo de 15 dias para pagar os valores devidos ou desocupar o imóvel.
A notificação deverá conter planilha discriminando a dívida, podendo esse documento ser enviado por meio eletrônico, se assim convencionado. Não atendida a notificação e/ou não havendo purgação da mora por parte do locatário, o locador poderá requerer despejo compulsório do locatário, hipótese em que a ordem de desocupação será concedida, se cumpridos os requisitos legais, em caráter liminar, antes da citação do locatário, para cumprimento em 15 dias.
A inovação proposta encontra respaldo na diretriz já consolidada no ordenamento jurídico nacional de estímulo à desburocratização de atos jurídicos, conforme ilustrado por iniciativas como a usucapião extrajudicial; a adjudicação compulsória administrativa; e a lavratura de divórcios e inventários em cartório. Nesse panorama normativo, o despejo extrajudicial desponta como mais uma manifestação do princípio da eficiência, previsto no caput do art. 37 da Constituição Federal, aplicado ao sistema de administração da Justiça.
A constitucionalidade da medida deve ser analisada à luz do devido processo legal, que não se restringe à via judicial, mas exige garantias mínimas de contraditório e ampla defesa. A previsão de notificação formal, a possibilidade de resposta do inquilino e o acionamento do Judiciário em caso de resistência asseguram o núcleo essencial dessas garantias, desde que respeitados os princípios da publicidade e da legalidade nos atos praticados pelos serviços notariais e registrais.
Diante disso, sem se afastar da tradição garantista do Direito brasileiro, a matéria em tramitação apesar de propor um instrumento hábil à concretização do direito dos locadores de imóveis urbanos em tempo razoável, promovendo maior celeridade sem, em tese, abrir mão das garantias fundamentais do inquilino, ainda demanda discussões sobre efetivo impacto social e equilíbrio entre partes.
Trata-se de uma medida que busca equilíbrio entre eficiência procedimental e segurança jurídica no mercado de locações urbanas, mas que ainda carece de maior análise em sua tramitação para não violar direitos de nenhuma das partes envolvidas, sendo de extrema importância que locadores e locatários tenham ciência de seus direitos e obrigações, caso o projeto seja aprovado.
