Em um pa\u00eds continental como o nosso, muitos brasileiros buscam adquirir uma propriedade rural para viver e trabalhar. Todavia, n\u00e3o s\u00e3o raros os relatos daqueles que sempre sonharam em p\u00f4r em pr\u00e1tica esse plano e, ao conseguirem, descobrem-se em um pesadelo burocr\u00e1tico, perpassado por in\u00fameras impossibilidades de exercer efetivamente o seu direito de propriedade, tendo em vista irregularidades apresentadas no local.<\/p>\n\n\n\n
A legisla\u00e7\u00e3o ambiental brasileira \u00e9 uma das mais r\u00edgidas do planeta. Rigidez essa que envolve, por exemplo, a obrigatoriedade de os produtores rurais manterem em suas propriedades \u00e1reas com cobertura de vegeta\u00e7\u00e3o nativa, a t\u00edtulo de Reserva Legal, que varia de 20% a 80% de suas propriedades rurais a depender do bioma e regi\u00e3o onde a propriedade estiver localizada. \u00c9 ainda preciso preservar \u00e1reas de prote\u00e7\u00e3o ambiental como margens de rio, as chamadas matas ciliares, as nascentes e topos de morro.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9 importante sublinhar tamb\u00e9m que, por for\u00e7a de lei, danos ao meio ambiente devem ser reparados independentemente de quem foi a culpa, de modo que \u00e9 suficiente a demonstra\u00e7\u00e3o de nexo causal entre a atividade e a degrada\u00e7\u00e3o \u00e0 natureza para que o dever de indenizar se caracterize. O mero fato de exercer uma atividade que a lei considere potencialmente poluidora j\u00e1 coloca sobre o empreendedor a responsabilidade de reparar eventuais danos ambientais.<\/p>\n\n\n\n
Como descrito, resta inequ\u00edvoca a necessidade de realizar um estudo ambiental e fundi\u00e1rio completo antes de se fazer a aquisi\u00e7\u00e3o de uma propriedade rural. Muitas das demandas judicias que inviabilizam a vida do produtor se originaram em aquisi\u00e7\u00f5es realizadas sem os devidos levantamentos t\u00e9cnicos, an\u00e1lise correta de documentos necess\u00e1rios e sem o devido amparo de um profissional com expertise na \u00e1rea fundi\u00e1ria, ambiental e de contratos. \u00c9 dito popular: o combinado n\u00e3o sai caro, ou, quem compra errado e assim o paga, pagar\u00e1 duas, tr\u00eas, in\u00fameras vezes e ainda corre o risco de jamais ser dono.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m de diversas certid\u00f5es negativas, um contrato de compra e venda que d\u00ea o devido respaldo ao produtor rural deve vir acompanhado de v\u00e1rios documentos, como, por exemplo, documentos pessoais do vendedor e do comprador, planta e memorial descritivo do im\u00f3vel assinados por profissional competente com o devido recolhimento de anota\u00e7\u00e3o de responsabilidade t\u00e9cnica (ART), certid\u00e3o atualizada da matr\u00edcula do im\u00f3vel, certid\u00e3o dominial at\u00e9 a origem (que ateste o regular destaque do patrim\u00f4nio p\u00fablico para o privado), certid\u00e3o de \u00f4nus e gravames, certid\u00e3o de regularidade fiscal do im\u00f3vel, Certificado de Cadastro de Im\u00f3vel Rural (CCIR), comprovantes de pagamento do ITR, certid\u00e3o negativa de d\u00e9bitos do Ibama, dentre outros.<\/p>\n\n\n\n
Tamb\u00e9m faz-se importante ressaltar, quanto a imprescindibilidade do estudo cadastral e de localiza\u00e7\u00e3o do t\u00edtulo primitivo emitido pelo poder p\u00fablico, pois, \u00e9 comum identificarmos sobreposi\u00e7\u00f5es e\/ou deslocamentos de t\u00edtulos, bem como, materializa\u00e7\u00f5es deslocadas desses t\u00edtulos, que ocorrem quando a parte ocupa o documento em lugar diferente de onde deveria ser.<\/p>\n\n\n\n
Assim, mesmo que o georreferenciamento seja mais um requisito complexo e oneroso, a coleta desse tipo de dados geoespaciais de im\u00f3veis rurais \u00e9 indispens\u00e1vel para conferir seguran\u00e7a aos registros e evitar conflitos fundi\u00e1rios relativos \u00e0 sobreposi\u00e7\u00e3o de propriedades.<\/p>\n\n\n\n
Deve-se, paralelamente, verificar o Cadastro Ambiental Rural \u2013 CAR e poss\u00edveis embargos que acompanham o im\u00f3vel a fim de evitar desagrad\u00e1veis surpresas futuras em rela\u00e7\u00e3o a, por exemplo, a quantidade de reserva legal que deve ser mantida no im\u00f3vel. A inscri\u00e7\u00e3o no CAR \u00e9 obrigat\u00f3ria para todos os im\u00f3veis rurais do pa\u00eds, configura-se o primeiro passo para a regulariza\u00e7\u00e3o ambiental e d\u00e1 acesso a benef\u00edcios previstos no C\u00f3digo Florestal (Lei n\u00ba 12.651\/2012).<\/p>\n\n\n\n
Todavia, vale declarar que o recibo de inscri\u00e7\u00e3o no CAR n\u00e3o substitui ou funciona como licen\u00e7a ou autoriza\u00e7\u00e3o ambiental para explora\u00e7\u00e3o florestal ou supress\u00e3o de vegeta\u00e7\u00e3o. Continuam a ser exigidas as autoriza\u00e7\u00f5es cab\u00edveis para o exerc\u00edcio da atividade econ\u00f4mica no im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
Como elucidado de forma bem resumida at\u00e9 o presente momento, f\u00e1cil \u00e9 de se perceber a complexidade e a grande quantidade de documentos que devem ser requeridos e analisados antes de se adquirir uma propriedade rural. Embora pare\u00e7a uma sugest\u00e3o banal, se fosse atendida devidamente, muitos transtornos seriam evitados na vida daqueles que almejam adquirir uma propriedade rural para gerar seu sustento e de sua fam\u00edlia.<\/p>\n\n\n\n
A ocupa\u00e7\u00e3o de terras p\u00fablicas ou privadas sem a regulariza\u00e7\u00e3o adequada, somada o desmantelo e a morosidade do Estado \u00e9 um obst\u00e1culo \u00e0 seguran\u00e7a jur\u00eddica, ao cumprimento da fun\u00e7\u00e3o social da propriedade, ao exerc\u00edcio da cidadania, ao alcance da paz social e, muitas vezes, ao sono dos justos.<\/p>\n\n\n\n