Em termos simples, o direito de preferência equipara-se a um privilégio utilizado em uma circunstância em que o titular de um bem imóvel deseja alienar uma propriedade que se encontra locada ou arrendada, e o locatário ou arrendatário, manifesta interesse em adquiri-la. Sob essa perspectiva, o locatário ou arrendatário deterá a prioridade na aquisição do imóvel, fato que implica na obrigação do proprietário oferecer o imóvel nas mesmas condições que seriam para um terceiro interessado.
Tal prerrogativa de preferência está presente em vários dispositivos legais no âmbito jurídico, como exemplo, nos artigos 27 a 34 da legislação civil (Lei n.º 8.245/91), a qual dispõe sobre locações de imóveis urbanos.
Ademais, embora já sendo tal prática usual em imóveis urbanos, o que pouca gente sabe, e que é de suma importância trazer à tona, é que esse direito também se estende à situação de alienação do imóvel rural arrendado.
Essa garantia legal de igualdade de condições para a aquisição de imóvel rural em relação a terceiros está prevista no artigo 92, §3º do Estatuto da terra (Lei 4.504/64), e implica que, em caso de venda, o proprietário deve notificar o arrendatário de sua intenção de venda, abrindo um prazo de trinta dias para que este possa exercer o direito de preferência.
E mais, a legislação ainda prevê que se o arrendatário não for devidamente notificado, este poderá, mediante depósito do valor, haver para si o imóvel arrendado, se o assim o fizer dentro do prazo de seis meses da alienação do bem.
“Nunca é demais frisar que conhecer as nuances do negócio que se está realizando e/ou que se busca realizar é imprescindível para alcançar o objetivo proposto e para gerar segurança jurídica às partes”
Ana Lacerda
Além disso, o direito de preferência manifesta-se em situação de copropriedade de condomínios e de herança, bem como é usual sua aplicação como cláusula em contratos de aquisição e venda de bens móveis ou imóveis (CC, artigo 513).
Sendo assim, é evidente que a salvaguarda desse direito é de extrema importância, tendo em vista o equilíbrio nas relações contratuais e a proteção dos interesses dos envolvidos.
No entanto, insta ressaltar que a validade desse direito depende da comunicação adequada por parte do proprietário, a qual exige que o conteúdo da notificação, conforme prescrito no regulamento, deve ser claro e abrangente, incluindo informações essenciais como o preço proposto, condições de pagamento, incidência de juros e correção de comissão, além de detalhes sobre benfeitorias e outras condições pertinentes ao negócio.
Da mesma maneira, questões como prazos de pagamento e modalidades de parcelamento devem ser cuidadosamente consideradas, visto que podem influenciar significativamente a acessibilidade ao negócio proposto. É essencial considerar que as condições de pagamento podem ser determinantes para a efetivação da transação, e sua ausência ou inadequação podem comprometer a equidade e a justiça do processo.
A transparência e a clareza na notificação desempenham um papel central na garantia de que todas as partes envolvidas possam tomar decisões informadas, promovendo assim um ambiente propício para relações contratuais justas e equitativas no setor agropecuário.
Portanto, considerando o bom e necessário diálogo, bem como tendo em vista o que prevê o direito de preferência; ao agir com transparência e respeito mútuo, tanto o arrendatário quanto o proprietário podem evitar possíveis desentendimentos, garantindo uma transação justa e satisfatória para ambas as partes. Nesse contexto, nunca é demais frisar que conhecer as nuances do negócio que se está realizando e/ou que se busca realizar é imprescindível para alcançar o objetivo proposto e para gerar segurança jurídica às partes.
